Unter Schönheitsreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten zu verstehen, die erforderlich sind, um die Abnutzung der Mieträume wieder in Ordnung zu bringen. Grundsätzlich versteht man unter Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken, das Streichen der Fußböden oder die Grundreinigung des Teppichbodens, das Streichen der Heizkörper samt Heizrohre, sowie das Streichen der Innentüren, der Fenster und der Außentüren von innen. Auch die Beseitigung von Schraubenlöchern, Dübellöchern oder altersbedingt entstandener Deckenrisse zählen zu Schönheitsreparaturen.
Der Anstrich der Fensteraußenseiten, der Außenseite der Wohnungstür, sowie der Anstrich der Balkontüren oder Balkone und das Abschleifen und Versiegeln eines Parkettbodens sind keine Arbeiten die unter die Schönheitsreparaturen fallen. Eine Grundsanierung ist immer Sache des Vermieters und kann nicht durch Vereinbarungen im Mietvertrag auf den Mieter umgelegt werden.
Als Vermieter ist es möglich, die Pflicht für Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen. Hierzu sind allerdings ausdrückliche Regelungen, wie eine Renovierungsklausel oder eine Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag erforderlich.
Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter
Enthält ein Mietvertrag Formulierungen wie „Die Kosten der Schönheitsreparatur trägt der Mieter“ oder „Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen zu tragen“ ist der Vermieter von der Renovierungspflicht befreit. Durch die genannten Formulierungen trägt der Mieter nicht nur die Kosten der Schönheitsreparaturen, sondern er ist auch zur Durchführung verpflichtet.
Eine per Formularklausel übertragene Renovierungspflicht ist nur dann wirksam, wenn die Wohnung renoviert übergeben wurde oder die Wohnung unrenoviert, aber mit Gewährung eines angemessenen Ausgleichs übergeben wird.
Ob eine Wohnung renoviert oder unrenoviert ist, hängt davon ab, ob in den Räumen Gebrauchsspuren vom Vormieter vorzufinden sind. Um eine Wohnung als renoviert zu bezeichnen, muss sie zwangsläufig nicht komplett frisch renoviert sein. Geringe Auffrischarbeiten reichen im Einzelfall aus. Abnutzungsspuren, die beim Betrachten der Zimmer nicht ins Gewicht fallen, sind unerheblich. Im Endeffekt kommt es darauf an, ob die Räume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung machen.
Freizeichnungsklausel
Durch eine Freizeichnungsklausel, wie „Die Durchführung von Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter überlassen“, entpflichtet sich der Vermieter, Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten durchzuführen. Hierbei geht die Pflicht nicht zwingend auf den Mieter über, sondern der Mieter kann sich aussuchen, ob er Schönheitsreparaturen erledigt oder die abgewohnten Räume akzeptiert.
Abgeltungsklauseln, die besagen, dass ein Mieter bei Auszug anteilige Renovierungskosten zahlen muss, obwohl die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind, sind laut BGH generell unwirksam, da ein Mieter unangemessen benachteiligt wird.
