Jedes Haus und jede Wohnung hat ein Grundbuch, in dem alle relevanten Informationen zu dem Gebäude enthalten sind. Das Grundbuch ist in drei Abteilungen eingeteilt und genießt den öffentlichen Glauben. Das heißt, dass wir davon ausgehen können das alles, was in dem Grundbuch geschrieben steht, richtig ist und wir uns auch darauf verlassen können.

Generell kann jeder das Grundbuch einsehen, der ein berechtigtes Interesse hat. Das sind zum Beispiel wir, wenn wir mit der Verwaltung oder Verkauf beauftragt wurden, Eigentümer oder Käufer (etc.). Die Eigentümer stellen uns in diesem Fall eine Vollmacht aus, in der drin steht, dass es uns erlaubt ist das Grundbuch einzusehen, bzw. eine Abschrift zu erhalten.

Es gibt verschiedene Arten von Grundbüchern, wie zum Beispiel das Grundstücksgrundbuch, das Wohnungsgrundbuch oder das Erbbaugrundbuch. Das Grundstücksgrundbuch wird bei allen Grundstücken mit Gebäuden verwendet, die nicht nach WEG aufgeteilt, oder nach dem Erbbaurecht verpachtet worden sind. Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat jeder Sondereigentümer ein Wohnungs-, bzw. Teileigentumsgrundbuch. Beim Erbbaurecht hat der Erbbaurechtsgeber (Eigentümer des Grundstücks) ein normales Grundstücksgrundbuch und der Erbbaurechtsnehmer (Besitzer des Grundstücks und Eigentümer des erbauten Gebäudes) ein Erbbaurechtsgrundbuch. (Wichtig: Unterscheidet zwischen Besitz und Eigentum! Ein Besitzer hat nur vorübergehend die tatsächliche Herrschaft über eine Sache und ist nicht Eigentümer. Der Eigentümer hat die rechtliche Herrschaft über eine Sache und kann die tatsächliche Herrschaft an einen Dritten (in dem Falle den zukünftigen Besitzer) entgeltlich oder unentgeltlich weitergeben).

Das Grundbuch wird beim Grundbuchamt geführt. Das Grundbuchamt ist eine Abteilung des Amtsgerichtes. Je nachdem wo sich die Liegenschaft befindet ist ein anderes Amtsgericht dafür zuständig.

 

Das Grundbuch ist wie folgt aufgeteilt:

1. Aufschrift
2. Bestandsverzeichnis
3. Abteilung I
4. Abteilung II
5. Abteilung III

Die Aufschrift

Die Aufschrift, oder auch „Deckblatt“ genannt enthält Informationen über das zuständige Amtsgericht, in welchem Band sich das Grundbuch befindet und welche Blattnummer es hat. Jedes Grundbuch hat entweder eine andere Band-, oder eine andere Blattnummer in einem Amtsgerichtsbezirk.

 Das Bestandsverzeichnis

Das Bestandsverzeichnis enthält Informationen über das Grundstück, welche vom Katasteramt vorgeschrieben werden. Das Katasteramt ist ein amtliches Verzeichnis, was unter Anderem die einzelnen Grundstücke in Gemarkungen, Flure und Flurstücke einteilt. So wie bei der Grundbuchblattnummer gibt es je Gemarkung auch nur jeweils ein Grundstück welches eine Flur und Flurstücksnummer trägt. Das Grundstück befindet sich zum Beispiel in der Gemarkung Eversten, Flur 4 und Flurstück 13/157 (wird 13 aus 157 gelesen). Diese Informationen sind im Bestandsverzeichnis eingetragen, wie zum Beispiel auch die Größe sowie die Wirtschaft und Lage (z.B. Gebäude und Freifläche) des Grundstückes.

Im Bestandsverzeichnis kann auch ein sogenannter „Herrschvermerk“ eingetragen werden. Ein Herrschvermerk beschreibt ein Recht zugunsten des aufgeführten Grundstückes A z.B. zum Nachbargrundstück B oder einem Dritten. Dies kann zum Beispiel ein Wege-, oder Leitungsrecht sein. Der Eigentümer des Grundstückes A (herrschendes Grundstück, deswegen Herrschvermerk) hat das Recht das Grundstück B (dienendes Grundstück) zu überqueren. Ein Herrschvermerk muss allerdings nicht zwingend eingetragen werden. Wichtig ist nur, dass es bei dem benachteiligten (dienendem) Grundstück in Abteilung II bei den Lasten und Beschränkungen eingetragen wird.

Es wird im Bestandsverzeichnis übrigens auch die Auflassungsvormerkung eingetragen. Auflassungsvormerkung heißt, dass es einen Käufer gibt, der das Grundstück erwerben möchte und dies auch bereits notariell Beurkundet wurde. Wenn der Kaufpreis gezahlt wurde und der Verkauf ohne Probleme erfolgt ist, wird der Eigentümer daraufhin in Abteilung I eingetragen. Eine Auflassungsvormerkung wird sofort eingetragen und soll verhindern, dass der Verkäufer arglistig das Objekt ein zweites Mal verkaufen kann.

Abteilung I (Eigentumsverhältnisse)

In Abteilung I wird der Eigentümer eingetragen. Erst mit Eintragung ist der Erwerber auch wirklich Eigentümer. Bis zu diesem Zeitpunkt ist er nur Besitzer. Es wird der Name, das Geburtsdatum und der Wohnsitz des Eigentümers eingetragen sowie der Grund der Eintragung. In den meisten Fällen wird sich auf die Auflassung bezogen.

Abteilung II (Lasten und Beschränkungen)

Wie bereits beim Bestandsverzeichnis angemerkt, werden in Abteilung II alle Lasten und Beschränkungen eines Grundstückes, bzw. eines Sondereigentums erfasst. Lasten und Beschränkungen wie zum Beispiel Grunddienstbarkeiten, beschränkt persönliche Dienstbarkeiten, Reallasten, Nießbrauchrechte, Vorkaufsrechte oder Erbbaurechte. Was genau das alles ist, werden wir in einem anderen Artikel erklären.

Abteilung III (Grundpfandrechte)

In Abteilung 3 des Grundbuches werden Grundpfandrechte eingetragen. Darunter fallen beispielsweise Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden, die z.B. entstehen wenn man das gekaufte Objekt fremdfinanzieren muss. Der Eintrag ins Grundbuch ist für den Kreditgeber eine Sicherheit. Im Grundbuch wird die Höhe der Grundschuld, bzw. der Hypothek eingetragen sowie der Finanzierungszinssatz und ggf. das Disagio und ob es sich um brieflose Grundschuld handelt oder nicht. Alle weiteren Vertragsbedingungen werden in dem Darlehens-, Hypotheken-, oder Grundschuldsvertrag mit dem Kreditgeber individuell geregelt.

 

Was gibt es sonst noch über das Grundbuch zu wissen?

Die Eintragungen von Abteilung II und III unterliegen einer Rangfolge. Dies ist äußerst wichtig! Wenn man zum Beispiel zwei Fremdfinanzierungen aufnimmt und es kommt zur Zwangsversteigerung bekommt die Bank die höher im Rang steht zuerst das Geld und die andere Bank nur den Restbetrag. Hier wird äußerst genau darauf geachtet wann genau der Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt eingegangen ist. Denn genau danach richtet sich die Rangfolge. Es gilt das Prinzip „wer zuerst da ist malt zuerst“. Es besteht natürlich auch die Möglichkeit eine Rangfolge zu tauschen. Dies muss ebenfalls beantragt werden.

Was ist wenn Eintragungen veraltet oder überholt sind? Wenn dies der Fall sein sollte, z.B. beim Eigentümerwechsel, wird der vorherige Eintrag „gerötet“(rot unterstrichen) und somit gelöscht. Er wird nicht unkenntlich gemacht sondern nur „entwertet“!

Wenn bekannt ist, dass ein Eintrag im Grundbuch nicht richtig ist, kann Widerspruch eingelegt werden. Dieser wird auch umgehend im Grundbuch eingetragen. Für die betreffende Stelle im Grundbuch erlischt der öffentliche Glaube.

Zurück