Bewertungsverfahren begegnen uns in vielen Lebenslagen, wie beispielsweise die Notenvergabe in der Schule. Auch in der Immobilienwirtschaft gibt es spezielle Verfahren, die der Wertermittlung von Immobilien dienen. Diese Verfahren unterliegen dem Bewertungsgesetz (BewG) sowie der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV).
Die gängigsten Bewertungsmethoden für Immobilien sind:
1. Das Ertragswertverfahren:
Dieses Verfahren wird in erster Linie dann angewendet, wenn es sich um Objekte handelt, die dazu bestimmt sind einen langfristig gesicherten Ertrag zu erzielen. Dazu zählen z.B. Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Gewerbeimmobilien. Hierbei setzen Eigentümer bzw. Interessenten vorrangig immer eine Beziehung zwischen der Investition (Verkehrswert*) und der zu erzielenden Rendite. Mittels gewisser Indikatoren lässt sich der Verkehrswert über das Ertragswertverfahren berechnen.
2. Das Sachwertverfahren:
Das Sachwertverfahren wird vorwiegend bei Immobilien angewandt, die nicht von Rendite- und Ertragsgedanken begleitet werden. Vielmehr gilt es für Objekte die der eigenen Nutzung oder als Sicherheitsaspekt dienen sollen, z.B. Ein- und Zweifamilienhäuser.
3. Das Vergleichswertverfahren:
Für das Vergleichswertverfahren kommen prinzipiell alle Immobilien in Betracht. Hauptmerkmal des Verfahrens ist die Heranziehung von Kaufpreisen entsprechend ähnlicher Objekte. Diese müssen allerdings in ausreichender Zahl vorhanden sein. Da meistens jedoch nicht genügend Vergleichspreise vorliegen, kann das Verfahren oftmals nicht angewendet werden. Kaufpreisforderungen bzw. Angebote dürfen nicht herangezogen werden. Außerdem müssen die Wert beeinflussenden Umstände der Vergleichsobjekte mit dem zu bewertenden Objekt übereinstimmen. Weichen die wertbeeinflussenden Merkmale des zu bewertenden Grundstücks mit den Vergleichsgrundstücken ab, müssen geeignete Zu- oder Abschläge erfolgen.
*Verkehrswert:
Beim sogenannten Verkehrswert handelt es sich um einen nicht rechnerisch eindeutig zu ermittelnden Wert. Möchte man den Verkehrswert ermitteln, so muss immer eine Verkaufsabsicht, hinter der zu bewertenden Immobilie, unterstellt werden. Hierbei muss betrachtet werden, was im tatsächlichen Verkaufsfall voraussichtlich für das Objekt gezahlt wird. Die genaue Definition zum „Verkehrswert“ ergibt sich aus §194 BauGB.
Quelle(n):
Ansprechpartner aus dem Hause Meyerdierks
