Das Vorkaufsrecht bezeichnet das Recht, unter bestimmten Voraussetzungen in einen bestehenden Kaufvertrag mit gleichen Konditionen einzutreten. Dieses Recht muss innerhalb von 2 Monaten nach Kenntnis des Vertragsinhaltes in Anspruch genommen werden. Das Vorkaufsrecht ist in den meisten Fällen durch eine Grunddienstbarkeit, die in Abteilung II des entsprechenden Grundbuches eingetragen ist, gesichert.
Es gibt jedoch auch bestimmte Vorkaufsrechte, die keine Eintragung benötigen, da Sie den aktuellen Gesetzesbüchern entnommen werden können. Dazu zählt zum Beispiel das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinde oder das Vorkaufsrecht der Mieter bei Begründung von Wohnungseigentum.
Das sind die 4 „wichtigsten“ Vorkaufsrechte:
- Allgemeines (öffentliches) Vorkaufsrecht
Die Voraussetzungen des gesetzlichen Vorkaufsrechts sind vor allem im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt und können dem folgenden Auszug entnommen werden:
㤠24 Allgemeines Vorkaufsrecht
(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken
- im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 3 festgesetzt ist,
- in einem Umlegungsgebiet,
- in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,
- im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,
- im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,
- in Gebieten, die nach § 30, 33 oder 34 Abs. 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, sowie
- in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten.“
Ein Erwerb durch ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde muss jedoch dem Wohl der Allgemeinheit dienen und ist nicht bei Eigentumswohnungen (nach WEG) anwendbar. Sollte die Gemeinde kein Interesse an der Ausübung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts besitzen, so muss diese umgehend eine sogenannte Vorkaufsrechtsverzichtserklärung (Negativattest) erstellen.
- Subjektiv persönliches Vorkaufsrecht
Im Grundbuch wird eine bestimmte Person begünstigt, ein Vorkaufsrecht ausüben zu können.
- Subjektiv dingliches Vorkaufsrecht
Im Grundbuch wird der jeweilige Eigentümer eines festgelegten Grundstückes begünstigt, ein Vorkaufsrecht ausüben zu können.
- Vorkaufsrecht der Mieter bei Begründung von Wohnungseigentum
Ein Mieter besitzt ein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn ihm die Wohnung bereits vor Umwandlung in Wohnungseigentum (nach WEG) überlassen wurde. Das Vorkaufsrecht gilt nicht, wenn der Vermieter an eine mit ihm verwandte oder an eine ihm nahestehende Person verkauft.
Beispiel (Öffentliches Vorkaufsrecht): Käufer und Verkäufer lassen einen vereinbarten Kaufvertrag über ein Grundstück beurkunden. Die Gemeinde erhält eine Abschrift des Vertrages durch den Notar und kann unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen (s. oben) ihr Vorkaufsrecht anwenden. Dann würde die Gemeinde anstelle des Käufers in den Kaufvertrag eintreten. Dabei besteht die Möglichkeit des Erwerbs von Teilflächen. Die durch Käufer und Verkäufer vereinbarten Konditionen (Inhalt des Kaufvertrages) bleiben bestehen.
