Kann einem Eigentümer eigentlich sein Sondereigentum entzogen werden??
Generell hat der Gesetzgeber vorgesehen, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft unauflösbar ist. Doch was kann getan werden wenn ein Eigentümer immer wieder gegen die Gemeinschaftsordnung und die Hausordnung verstößt? Wenn ein gemeinsames Miteinander für die Eigentümergemeinschaft unzumutbar geworden ist?
In diesem Fall kann einem Eigentümer sein Sondereigentum „entzogen“ werden. Dies ist keine Enteignung, jedoch kann die Eigentümergemeinschaft darauf bestehen, dass der Sondereigentümer sein Wohnungs-, oder Teileigentum veräußert.
Doch wie kommt es eigentlich dazu? Der Verlauf einer Eigentumsentziehung verläuft in zwei Schritten. Im ersten Schritt beschließt die Eigentümergemeinschaft, dass dem Sondereigentümer sein Eigentum entzogen werden soll, bzw. er dieses freiwillig veräußern soll (Entziehungsbeschluss). Hierzu wird die Zustimmung der Mehrheit aller stimmberechtigten erfordert. Selbst wenn in der Teilungserklärung Beschlüsse generell nach Miteigentumsanteilen gefasst werden, wird beim Entziehungsbeschluss nach Personen (Eigentümern) abgestimmt.
Genau wie jeder andere Beschluss kann auch dieser Beschluss vor Gericht angefochten werden. Hier wird jedoch lediglich geprüft, ob der Entziehungsbeschluss ordnungsgemäß zustande gekommen ist. Das heißt zum Beispiel, ob zur Eigentümerversammlung rechtzeitig eingeladen wurde, ob die Eigentümer über die Abstimmung der Entziehung bereits vorher in Form eines Tagesordnungspunktes drauf hingewiesen wurden und ob die Abstimmung rechtskonform verlaufen ist.
Wenn der betroffene Eigentümer auf diese Forderung nicht eingeht, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Veräußerung des Sondereigentums klagen (Entziehungsklage). Hier wird ebenfalls geprüft, ob Entziehungsklage bestandskräftig ist. Wenn dies der Fall ist und der Wohnungseigentümer verurteilt wird, so hat die Wohnungseigentümergemeinschaft einen für die Zwangsversteigerung zulässigen Titel.
Eine Eigentumsentziehung gibt es äußerst selten, da in vielen Fällen die Verstöße gegen die Gemeinschaftsordnung nicht ausreichend sind um eine Eigentumsentziehung gerichtlich durchsetzen zu können. Bei uns im Hause ist dies ebenfalls noch nicht vorgekommen.
