Aus § 536 BGB ergibt sich die Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, das heißt, er muss den ursprünglichen wirtschaftlichen Bestand erhalten. Dabei unterscheidet man zwischen der Instandsetzung und der Instandhaltung einer Immobilie.
Bei der Instandsetzung handelt es sich hauptsächlich um die Behebung von Mängeln oder Schäden, die vor allem durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinflüsse entstanden sind.
Beispiele:
Einbau eines Durchlauferhitzers statt einer irreparablen zentralen Warmwasserversorgung, der Ersatz schadhafter Fenster, der Austausch einer schadhaften Fassadendämmung
Die Instandhaltung betrifft dagegen vorbeugende Maßnahmen, die der Vermeidung von Schäden dienen sowie die ständige Beaufsichtigung und Überprüfung einer Sache auf drohende Verschlechterungen ihres Zustandes und ihrer Gebrauchstauglichkeit.
Beispiele:
Wartung des Aufzugs oder der Belüftungsanlage, Schönheitsreparaturen, Teppichreinigung und Pflege des Parketts.
