Die Instandhaltungsrücklage dient der langfristigen Erhaltung einer Immobilie. Sie ist im Wohnungseigentumsgesetz verankert. Da die Höhe der Instandhaltungsrücklage gesetzlich nicht definiert ist, entscheiden die Wohnungseigentümer selbst über deren Höhe.
Eine zu geringe Rückstellung an Kapital für Instandhaltungsmaßnahmen kann zu einer sogenannten Sonderumlage führen. Dabei wird meist einmalig ein bestimmter Geldbetrag von jedem Eigentümer der Gemeinschaft gefordert, um konkrete Reparaturmaßnahmen bezahlen zu können.
Für die Berechnung einer angemessenen Rücklage hat sich die „Petersche Formel“ bewährt. Diese geht davon aus, dass innerhalb von 80 Jahren der 1,5-fache Wert der Baukosten für die Instandhaltung einer Immobilie aufzuwenden ist.
Für die Ermittlung der Rücklage werden dabei die reinen Herstellungskosten (ohne Grundstücks- und Erschließungskosten) mit dem Faktor 1,5 multipliziert und dann durch 80 Jahre dividiert. Typischerweise werden von den gesamten Instandhaltungskosten etwa 65 Prozent für das Gemeinschaftseigentum angesetzt.
Beispiel:
Annahme: Baukosten von 1.000 EUR pro m² Gemeinschafts- und Wohnfläche
1.000 x 1,5 : 80 Jahre = 18,75 €/m²
davon 65 % für das Gemeinschaftseigentum = 18,75 x 0,65 = 12,19 €/m²
- Instandhaltungsrücklage von jährlich 12,19 € pro m² Gemeinschaftseigentum
Rest 35 % für das Sondereigentum = 18,75 x 0,35 = 6,56 €/m²
- Instandhaltungsrücklage von jährlich 6,56 € pro m² Sondereigentum (Wohnfläche)
Problematisch stellt sich diese Berechnung bei älteren Immobilien dar, da die Herstellungskosten meist schwer zu schätzen sind. Um Unstimmigkeiten innerhalb der Gemeinschaft zu vermeiden, empfehlen wir, im Zuge der Eigentümerversammlung zu beschließen, einen anerkannten Experten mit der Schätzung der damaligen Baukosten zu beauftragen.
Wissenswertes aus dem Hause Meyerdierks:
Durch unsere langjährige Erfahrung im Bereich der Immobilienverwaltung (WEG- sowie Sondereigentumsverwaltung) können wir die Höhe einer angemessenen Rücklage besonders gut einschätzen, da uns die bereits abgeschlossenen, sowie die notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen eines von uns verwalteten Hauses bekannt sind. Somit kann die Höhe der Instandhaltungsrücklage auf Eigentümerversammlungen der von uns verwalteten Häuser großenteils aufgrund unserer Erfahrungswerte beschlossen werden.
