Als Vermieter kann man seinem Mieter nicht ohne weiteres die Wohnung kündigen. Laut dem Mietrecht ist der Vermieter dazu verpflichtet seine Kündigung zu begründen. Allerdings sind nur bestimmte Kündigungsgründe zulässig.
Das Gesetz unterscheidet zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen Kündigung.
Ordentliche Kündigung
Der häufigste Kündigungsgrund bei der ordentlichen Kündigung ist der Eigenbedarf. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist nur dann gültig, wenn sie aus einem nachvollziehbaren Grund ausgesprochen wurde. Dies liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, nahe Verwandte oder Mitglieder des Haushalts (Pflegekräfte) benötigt.
Im Kündigungsschreiben muss allerdings ausführlich erklärt werden, warum die Wohnung benötigt wird. Dies wird von vielen Vermietern vernachlässigt und dementsprechend klagen häufig Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung.
Die Kündigung muss schriftlich als Brief an den Mieter zugestellt werden. Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate und verlängert sich jeweils um 3 Monate nach 5 bzw. 8 Jahren Mietdauer.
Außerordentliche (fristlose) Kündigung
Bei Zahlungsverzug des Mieters hat der Vermieter das Recht, ihn fristlos zu kündigen. Das gilt, wenn der Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten in einen Rückstand gerät, der eine Monatsmiete übersteigt oder wenn ein angesammelter Zahlungsrückstand aus mehreren Monaten höher als zwei Monatsmieten ist. Eine Mietminderung gilt nicht als Zahlungsverzug.
Ein anderer Grund für eine außerordentliche Kündigung ist eine vertragswidrige Nutzung der Wohnung, wie z. B. wenn der Mieter in der Wohnung ein Geschäft betreibt, obwohl dies nicht erlaubt wurde.
Auch die Störung des Hausfriedens kann zu einer fristlosen Kündigung führen. Diese Störung liegt vor, wenn Nachbarn wiederholt mit Lärm oder Gewaltandrohungen belästigt werden.
Bevor ein Mieter fristlos gekündigt wird, sollte der Vermieter ihn schriftlich abmahnen und ihm eine Frist setzen, sein Verhalten zu ändern. Vor allem bei Lärmbelästigung und Gewaltandrohung durch einen Mieter sollten die Gründe der Kündigung detailliert aufgeführt und mit Protokollen belegt werden.
