Ein Mieter in einem Mehrfamilienhaus (M) meldet Feuchtigkeit an der Decke. Vermutung: in der darüber liegenden Wohnung des Eigentümers (E) ist ein Rohr undicht. Der Verwalter beauftragt eine Sanitärfirma mit der Überprüfung und der sofortigen Reparatur. In der später dem Verwalter vorgelegten Rechnung steht als Ursache: defekter Siphon. Die Gebäudeversicherung kommt zwar für die Beseitigung der Folgeschäden in der betroffenen Wohnung (Trocknung, Anstrich etc.) auf, die Übernahme der Kosten für den defekten Siphon lehnt sie jedoch ab. Der Verwalter stellt daher dem Eigentümer (E) die Kosten dafür in Rechnung. Da dieser aber keinen Auftrag erteilt hat, lehnt er die Zahlung ab. Was nun?
Auch bei der Abwicklung von Versicherungsschäden muss zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum differenziert werden. Der Verwalter ist nur für die Regulierung von Schäden am Gemeinschaftseigentum zuständig und darf im Namen der WEG keine Schäden am Sondereigentum beseitigen, sondern benötigt hierfür die Ermächtigung des jeweiligen Sondereigentümers.
In der Praxis wird bei der Abwicklung eines Versicherungsschadens in der Regel der gesamte Schaden (Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Schadenursache und Folgeschadenbeseitigung) der zuständigen Versicherung gemeldet, die auch in den meisten Fällen für das gesamte Paket eine Deckungszusage erteilt. Vor Auftragserteilung muss sich aber der Verwalter in jedem Fall die Genehmigung des Eigentümers (E) einholen. Besser ist eine generelle Legitimation, die auch die Schadensabwicklung im Sondereigentum beinhaltet. In dieser Erklärung sollte sich der Eigentümer (E) ausdrücklich einverstanden erklären, auch Kosten zu übernehmen, die im Zweifel nicht von der Wohngebäudeversicherung erstattet werden.
BGH, 16.09.2016 – V ZR 29/16: Schließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft für das gesamte Gebäude eine Gebäudeversicherung ab, handelt es um eine Versicherung auf fremde Rechnung. Erbringt die Gebäudeversicherung zur Regulierung eines Schadens an dem Sondereigentum eine Versicherungsleistung an die Wohnungseigentümergemeinschaft, ist diese verpflichtet, die Versicherungsleistung an diejenige Person auszuzahlen, der sie nach den versicherungsvertraglichen Regeln zusteht.
