Kleine Mietwohnungen in Universitätsstädten sind sehr begehrt. Dementsprechend hoch sind auch die Mietpreise in Oldenburg. Im Laufe des Studiums investiert man schnell einen fünfstelligen Betrag. Warum also nicht gleich Eigentum erwerben und somit die gesparte Miete in die neue Wohnung investieren. So baut man sogar während des Studiums das erste „Vermögen“ auf.
Da die Kaufpreise derzeit sehr hoch sind, habe ich mich über die Zwangsversteigerung informiert. Meist werden Immobilien dort zum „Schnäppchen-Preis“ versteigert. Ich möchte nach meiner Ausbildung zum Immobilienkaufmann bei Meyerdierks Immobilien Bauingenieurwesen in Oldenburg studieren und habe deshalb an einer Zwangsversteigerung im Amtsgericht Oldenburg teilgenommen, um mir ein kleines Appartement zu ersteigern. Im Folgenden eine Übersicht über den Ablauf einer Zwangsversteigerung und anschließend ein kleines Fazit meiner Erfahrung.
Zwangsversteigerung – das müssen Sie wissen!
Kann ein Eigentümer einer Immobilie seine vereinbarten Raten nicht mehr zahlen, kann der Gläubiger – in den meisten Fällen die Bank – die Immobilie versteigern lassen. Zunächst wird dazu im Grundbuch ein sogenannter Zwangsvollstreckungsvermerk eingetragen. Ab diesem Zeitpunkt kann die Immobilie nicht mehr anderweitig veräußert werden.
Wann ist der Versteigerungstermin?
Der Versteigerungstermin wird spätestens sechs Wochen im Voraus durch Veröffentlichung im Amtsblatt des Gerichtsbezirks, durch Aushänge im Gericht oder auf diversen Internetportalen bekannt gegeben.
Wer kann mitbieten?
Versteigerungstermine sind öffentlich. Jeder der volljährig ist und einen gültigen Ausweis besitzt, kann als Bieter teilnehmen. Mit einer notariell beglaubigten Vollmacht kann für eine andere Person mitgeboten werden.
Der Versteigerungstermin
Der Versteigerungstermin beginnt mit der Feststellung der Verfahrensbeteiligten (Gläubiger, Schuldner, Mieter, etc.) und der Mitteilung der relevanten Daten zum Versteigerungsobjekt.
Im Anschluss wird das geringste Gebot, die 5/10 und die 7/10 Grenze bekannt gegeben. Gebote unter dem geringsten Gebot sind unzulässig. Bei Geboten zwischen dem geringsten Gebot und 50 Prozent des Verkehrswertes muss der Zuschlag am Ende des Termins von Amts wegen versagt werden. Bei Geboten zwischen der 5/10 und der 7/10 Grenze kann der Gläubiger (die Bank) den Zuschlag verweigern. Wurde ein Zuschlag im ersten Termin verweigert, werden die 5/10 und die 7/10 Grenze im zweiten Versteigerungstermin aufgehoben. Das geringste Gebot bleibt jedoch bestehen.
Dann beginnt die Bieterstunde. Gebote können innerhalb dieser Zeit mündlich abgegeben werden. Die Bieterstunde beträgt mindestens 30 Minuten, endet jedoch erst, sobald das letzte Gebot abgegeben wurde.
Bei der ersten Abgabe eines Gebotes kontrolliert der Rechtspfleger die Gültigkeit des vorzulegenden Ausweises und notiert sich alle Daten. Weitere Gebote können ohne diese Formalität vom Platz aus abgegeben werden. Die meisten Gläubiger verlangen jedoch bei Abgabe eines Gebotes eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 Prozent des Verkehrswertes. Dieser wird durch einen amtlich bestellten Gutachter ermittelt. Das erstellte Gutachten kann bereits vor dem Versteigerungstermin beim zuständigen Amtsgericht eingesehen werden. Die Sicherheitsleistung kann in Form eines bestätigten Bundesbank- oder Verrechnungsschecks, als Bankbürgschaft oder vorab per Überweisung an das Gericht geleistet werden. Sicherheitsleistungen, die in Bargeld erbracht werden, sind seit 2007 nicht mehr zulässig.
Das Gericht verkündet nach Ablauf der Bieterstunde drei Mal das letzte Gebot und fordert dazu auf, weitere Gebote abzugeben. Sofern kein weiteres Gebot abgegeben wird, erhält der Höchstbietende in der Regel den Zuschlag.
Achtung: Der Gläubiger kann auch noch während des Termins die Einstellung der Zwangsversteigerung erwirken und damit das Verfahren beenden.
Mit dem Zuschlagsbeschluss wird der Höchstbietende in diesem Moment der neue Eigentümer der Immobilie. Der Zuschlagsbeschluss ist zugleich auch der Räumungstitel gegen den Schuldner, sofern dieser die Immobilie selbst bewohnt. Ist die ersteigerte Immobilie vermietet, so tritt der Erwerber in das bestehende Mietverhältnis ein und übernimmt alle Rechte und Pflichten. („Kauf bricht nicht Miete“)
Rund sechs bis acht Wochen nach dem Versteigerungstermin ist mit dem sogenannten Verteilungstermin vor Gericht die Zahlung fällig. Der entsprechende Betrag wird unter den Gläubigern gemäß ihrer Rangstelle in Abteilung III im Grundbuch aufgeteilt.
Kosten einer Zwangsversteigerung
Bei einer Zwangsversteigerung wird eine Gebühr in Höhe von etwa einem Prozent des Versteigerungsbetrags fällig. Daneben verlangt das Gericht Zinsen in Höhe von vier Prozent für den Zeitraum zwischen Ersteigerung und Verteilungstermin. Die Kosten für die Eintragung im Grundbuch und die Grunderwerbsteuer fallen regulär an. Kosten für den Notar und die Beurkundung entfallen.
Unser Tipp: Erst rechnen, dann bieten!
Ob sich der Erwerb einer Immobilie in der Zwangsversteigerung wirklich lohnt, hängt immer von der Immobilie, der Anzahl der Mitbieter und der eigenen Strategie ab. Daneben müssen alle Kosten, die neben dem eigentlichen Höchstgebot anfallen, berücksichtigt werden. Nur dann ist ein Vergleich möglich. Für die eigentliche Bieterstunde sollte man sich unbedingt ein Limit setzen, um nicht in eine Art „Kaufrausch“ zu verfallen.
Mein Fazit:
Die Zwangsversteigerung, an der ich teilgenommen habe, war gut besucht. Über 30 Interessenten waren anwesend. Der Verkehrswert wurde im Gutachten mit 52.000 € ausgewiesen. Ich habe direkt am Anfang das Gespräch mit dem Vertreter der Gläubigerin gesucht. Dieser teilte mir mit, dass ein Zuschlag unter 36.400 € (7/10 Grenze) nicht in Frage kommt. Die ersten 10 Minuten waren ziemlich ruhig. Dann stand der erste Anwesende auf und gab sein Gebot ab. Danach ging alles ganz schnell, und es wurden viele weitere Gebote abgegeben, unter anderem auch von mir. Die Sicherheitsleistung habe ich durch einen von der Bundesbank ausgestellten Scheck über 5.200 € nachgewiesen. Nachdem mein Limit von 60.000 € erreicht war, stieg ich aus. Der Höchstbietende hat daraufhin den Zuschlag für 61.500 € erhalten. Mir wurde deutlich, dass selbst die Preise in der Zwangsversteigerung abhängig von der aktuellen Marktlage sind. Obwohl der Zustand der Wohnung nicht bekannt war, hat jemand die Wohnung für fast 10.000 € über dem Verkehrswert ersteigert. Ich hoffe, dass ich bei der nächsten Versteigerung mehr Glück haben werde.
